本网讯（学业发展部 胡誉铃 信息传媒部 徐盈）

初级会计实务

考点：投资性房地产的财务处理

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。这是区别于自用房地产和作为存货的房地产的一个重要概念。投资性房地产的财务处理包括：

（1）初始计量财务处理：外购投资性房地产、自行建造投资性房地产。

（2）后续计量财务处理

（3）处置财务处理

【小新点】初始计量：

（1）外购取得：按价款，相关税费及其他支出等计入成本，若部分用于出租部分自用，需按公允价值比例分配成本。

（2）自行建造：成本模式，建造完成后从“在建工程”等科目转入“投资性房地产”；建造完成时公允价值入账。

（3）转换取得：非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，若转换日公允价值小于原账面价值，差额计入“公允价值变动损益”；若大于原账面价值，差额计入“其他综合收益”。

【试题回顾】

（2022年•单选题）某企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。下列各项中，关于该企业投资性房地产会计处理正确的是（  ）

A. 设置“投资性房地产累计折旧”科目核算计提的折旧

B. 自用房地产转为公允价值模式计量时，转换日的公允价值大于账面价值的差额计入当期损益

C. 公允价值价值变动产生的损益记入“公允价值变动损益”科目

D. 公允价值模式可以转为成本模式核算

【答案】C

【解析】选项A错误，采用公允价值模式计量的投资性房地产不提折旧;

选项B错误，自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益;

选项D错误，公允价值模式不得转为成本模式核算。

【历年考核要点】

1. 关注外购、自行建造和转换形成的财务处理，特别是转换差额处理。

2. 熟悉成本模式下折旧、摊销、租金和减值处理，以及公允价值模式下的公允价值变动处理。

3. 掌握收入确认，税费结转和公允价值模式下公允价值变动及其他综合收益的结转。

 

经济法基础

考点：计税价格的确定

一、一般计税价格的确定方式

（一）实际交易价格

对于大多数正常交易的应税商品，实际交易价格就是计税价格。这种方式最直接地反映了商品的市场价值，以市场供需关系形成的价格为基础来计税，符合税收中性原则，即尽量减少税收对市场经济正常运行的干扰。

（二）组成计税价格

当某些情况下无法确定实际交易价格或者实际交易价格不符合税收征管要求时，就需要通过组成计税价格来确定计税基础。组成计税价格是指按照计税价格应当包含的因素计算合成的计税价格。

1.计算公式（以消费税为例）：

对于从价定率征收消费税的应税消费品，组成计税价格 =(成本+利润)÷(1-消费税税率)。这里的成本是生产应税消费品的实际生产成本，利润是按照一定的成本利润率计算出来的合理利润。

对于复合计税（既从价又从量征收消费税）的应税消费品，组成计税价格=(成本+利润+自产自用数量×定额税率)÷(1-消费税税率)。

（三）市场同类产品价格

当应税商品没有明确的交易价格或者交易价格不公允时，税务机关可以参照市场上同类产品的价格来确定计税价格，以防止企业通过不合理的定价方式进行避税。

（四）核定计税价格

税务机关有权按照合理的方法核定计税价格。在一些特殊情况下，如企业的会计核算不健全，无法准确提供应税产品的价格等信息时，税务机关会根据相关规定和行业特点进行核定。

 

二、特殊情况下计税价格的确定

（一）进口货物计税价格

一般情况下，进口货物的计税价格是以海关审定的成交价格为基础的到岸价格（CIF）。到岸价格包括货价，加上货物运抵中华人民共和国关境内输入地点起卸前的包装费、运费、保险费和其他劳务费等费用。

如果进口货物的成交价格不符合规定条件或者成交价格不能确定的，海关经了解有关情况，并与纳税义务人进行价格磋商后，依次以下列价格估定该货物的完税价格：

1．与该货物同时或者大约同时向中华人民共和国境内销售的相同货物的成交价格。

2．与该货物同时或者大约同时向中华人民共和国境内销售的类似货物的成交价格。

3．根据境内生产相同或者类似货物的成本、利润和一般费用（包括直接费用和间接费用）、境内发生的运输及其相关费用、保险费计算所得的价格。

（二）视同销售情况下计税价格的确定

视同销售是指在会计上不作为销售核算，而在税收上作为销售，确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。需要按照以下顺序确定计税价格：

1．按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。

2．按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。

3．按组成计税价格确定。组成计税价格的计算方式如前面所述，按照成本、利润和相关税率等因素计算得出。

【注意】（关键词：税种差异、价格类型）

l 增值税：要区分含税销售额与不含税销售额，一般计税方法下，不含税销售额=含税销售额÷(1+适用税率)，应纳税额=不含税销售额×适用税率-当期进项税额。

l 消费税：对于自产自用或委托加工无同类消费品销售价格的，需用组成计税价格计算，组成计税价格=(成本+利润)÷(1-消费税比例税率)，应纳税额=组成计税价格×消费税税率。

l 契税：计税基数通常是购房全款金额，即不动产统一销售发票上标注的金额，不包括其他税费。

l 含税价格：包含商品的成本、利润和税金，如工、商企业的商品销售价格等，是使用较多的一种计税价格。

l 不含税价格：只包含商品的成本、利润，如国营和集体商业部门征缴的农、林、牧、水产品收购环节产品税的收购价格等。

l 组成计税价格：是税务机关在无实际交易价格作为计税依据时，按计税价格组成因素计算出的价格，如委托加工产品组成计税价格=(材料成本+加工费)÷(1-产品税税率)。

【提示】特殊情况

视同销售：在增值税和消费税中，视同销售行为无销售额时，需按顺序核定销售额，如按纳税人或其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定，或按组成计税价格确定。

价格明显偏低或偏高且无合理商业目的：税务机关有权按上述类似方法核定销售额，以保证税收的公平性和合理性。

【试题】

2023年度某企业实现利润总额200万元，其中中国债利息收入2万元，税收滞纳罚款10万元，该企业所得税税率为25%，假定不考虑其他因素，2023年度该企业应确认的所得税费费用为（）万元。

A. 49.5

B. 47.5

C. 50

D. 52

【答案】D

【解析】2023年度该企业应确认的所得税费用 =（利润总额 - 国债利息收入 + 税收滞纳罚款）×25%=（200-2+10）*25%=52万元